借地権とは?

借地権とは?底地とは?普通借地権とは?定期借地権とは?


借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のこと。
底地とは、他人が建物を建てるために貸した土地の使用料をもらう地主の権利のこと。
普通借地権とは、借地権のうち実質的にはず~っと返さなくていい借地権のこと。
定期借地権とは、借地権のうち約束の期日までに、建物をぶっ壊して土地を更地にして返す約束の借地権のこと。

だいたい、こんな感じ?詳しくは宅建士・司法書士・弁護士に確認してね

1、普通借地権と定期借地権は全然違う

さて、税金の世界では、普通借地権と定期借地権とでは課税関係が違うことがある。私は二つの借地権は経済的な価値が違うから受験上は分けて考えることで理解が深まったよ。

宅建士・司法書士・弁護士は権利関係を重視して考えるけど、税理士だと税務関係を第一に考えてしまうので、認識がずれることがあると思う(えっ私だけ!?)。だから、税理士任せにしないで契約時にはちゃんとそういう契約の専門家に確認した方がいいと思うんだ。

宅建の勉強で、民法の本を読んだことあるけど、これ1冊くらいで知った気にならない方がいいな、というのが私の感想よ。その程度だから宅建の試験には落ちたのかもしれないけど・・・。

住む人の権利をばっちり守る普通借地権は、戦争から戻って来た時に家がないと困る、ということで大正時代から始まったってグーグル先生に聞いたよ。でも、バブル期に、地主が高騰した土地を売れなくて可哀想だし時代に合ってないから、新借家借地法が出来たんだって。

新借家借地法では、今まで通りの住む人の権利を守って実態としては土地が戻ってこない普通借地権もOKだけど、期間を定めて土地を地主に返す定期借地権を新設した。

地主と借地人の課税関係が、どういう借地権契約をするかで、全然違うんだよ。

地主は、期間が到来すれば土地が戻ってくるのか、ほぼ永遠に戻ってこないのかでライフプランが変わっちゃう。
借地人は、期間が到来すれば建物を壊さなければならないのか、ほぼずっと建物を使えるのかでライフプランが変わる。

2、借地権は課税関係が複雑なことも

・普通借地権は多くは譲渡所得

地主「土地が余ってる」

借地「建物建てたいけど、土地がない。貸して。」

地主「いいよ。建物建てる用の土地を毎月1万円で貸してあげる。」

借地「ありがと。建物はずっと使いたいから、ずっと土地を貸して」

地主「いいけど、それだと僕がずっと使えないから、いっぱい権利金を払って。」

課税庁「地主に譲渡所得が課税されるからね」国税庁HP 土地を貸し付けて権利金などをもらったとき→https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3111.htm

・定期借地権は不動産所得ありえる、平均課税も

借地「権利金?そんなお金ない。」

地主「じゃぁ、○年経過したら、土地を返してよ。」

借地「権利金はなしでいい?」

地主「まず、土地の使用料(底地)分の敷金として保証金は預かる」

借地「分かった。土地を返したら保証金は返してね。」

地主「保証金は、土地を返した時に返すね。プラス権利金も欲しい。土地の整備とかもあるし。」

グーグル先生 定期借地権の権利金 →http://teikishakuchi.com/koza_list/kouza4.html

課税庁「土地の時価の50%以下の権利金は、不動産所得で課税ね。」

地主「今年だけ、税負担が重いこともありえるじゃん」

課税庁「臨時所得っぽいから平均課税の適用があるかもよ」

・一時金は前払い家賃方式もアリ?

地主「契約時の一時金は前払い家賃方式って考え方もあるんだ。」

課税庁「あるよ。別添の契約書も参考に見てね。」国税庁HP 平成17年1月7日 文書回答 本件一時金が前払賃料 → https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/shotoku/050107/02.htm

地主「なにこれ、照会した相手が国土交通省じゃないか。」

借地「国税不服審判所では、平成14年9月17日裁決No.64だと、定期借地権の一時金を創立費としての経費計上を否認されてる。」国税不服審判所 HP →http://www.kfs.go.jp/service/JP/64/26/index.html

地主「この判決は、ちょっと訳が違うよ。この裁判で訴えた納税者は、”立ち退き料が益金なんだから経費でいいでしょ”って訴えだから」

借地「裁判の後に国税庁が国土交通省に対して、一時金はきちんと契約していれば、前払費用として計上OKと言ってるんだ」

地主「いずれにせよ初年度にある程度まとまったお金を用意してね」

借地「定期借地権は、土地はいずれ返すんだから、権利金を払う意味あるの?」

地主「定期借地権だと、法人の借地権の認定課税はないみたい。契約で損はしたくないし、今後揉めたくない。どうしよっか。」

3、税理士では解決できない

土地の貸し借りって大変ね。

というわけで、契約内容や契約金額はよ~く考えて、仲介する宅建士・弁護士・司法書士に相談しよう。

地主さんは課税関係も考えて有利不利判定をしてね!
税金関係で必要だから、エビデンス(証拠書類)はちゃんととっておいてね!打合せの交通費も経費だからメモでいいので日付と駅名を残しておいて~。

上記の課税関係は、鵜呑みにしないで確認してね。

投稿者: 小野寺 美奈

税理士。相続診断士。FP。 川崎市・東京多摩地方を中心にした、地域密着・現場主義。 税務の記事はご自身で税法を確認されるか個別に有料相談に来てくださいね。