2022.12.15 無事に、消費税インボイスの研修講師を務め終わりました～。
川崎の不動産業者さん、暖かくお迎えくださりありがとうでした～。熱心に聞いてくださる方が多くて、話がしやすかったです。
・研修講師を終えて
確定申告の税務支援の際には、不動産管理業者作成の年間家賃一覧表をよく見ます。納税者にとって、これ凄くありがたいんですよ。譲渡所得申告の際には、必ず契約書を確認しますし、相続案件の際には賃貸借契約書を確認したり売買相談をお願いしたりなど、不動産業者が作る契約書は税理士にはなじみがあります。
普段、接する機会が少ない不動産業者さんに「いつもありがと」の想いが伝わるといいな。
「近所だよ^^」とお声をかけていただいたりなど、嬉しかったです。
当日は必死で、思い返せば行き届かない点が多々ありましたが、事務局をはじめ皆さんどうもありがとうでした～！
・不動産取引に特化した話を
さて。
不動産業者さんに消費税インボイスの話をするときに心がけた点はいくつかあります。
まず、不動産に特化した話をするゾ、ということ。汎用性のある説明ならば、税務署の説明会で充分だし。（今の時代、ユーチューブなどで不動産業者特化の説明がたくさんありそうだけど）
上記を踏まえ、「コレをこうすればOK!」な話をしました！自己満足した。
次に、賃貸借契約書の記載について参考情報を話したいと思っていた！家賃って、請求書・領収書がないため契約書でインボイス情報を記載すればいいよ、の話をしました。
（関連過去記事）「明日は、不動産業の消費税インボイス研修の講師」→ https://mina-office.com/2022/12/14/fudousan-inboisu-2/
・税務にまた聞きはNG！
最期に、不動産オーナーの消費税について情報を制限し、今日の説明を聞いただけでは不動産オーナー（特に免税事業者）に説明不足が生じるようにしました。
研修で理解したからと、親切心で不動産オーナーにそのまま情報共有されてしまうと、不動産オーナーや業者に不利益が生じるかもしれないから。
避けたいのが、「業者のアドバイスに従ったら、別の規定で損税になった。どうしてくれるんだ！」です。
業者さんは、不動産オーナーが困らないように良かれと思ってアドバイスをします。これが、後々のトラブルにならないように、研修では提供する情報に気を付けました～。それに、税理士法違反（税務相談）を誘引とか言われたら私は困る。
・質疑応答の時間
質疑応答の時間もちょっと捻出できました。練習を10回くらいしたのですが、毎回時間超過になっていたので･･･。当日になぜ時間短縮になるのか？なんか説明忘れたのかな？
どんまい。
質疑応答では、不動産業者さんに普段、どのような相談が寄せられるのかが垣間見える質問をいただき、勉強になりました。
相続に関連するインボイスのニーズは高そうね。
免税事業者の不動産オーナー、どう対応すればいいのか？は関心が高かったです。ケースバイケースなので、何が正解か分かりません････。すみません！
・賃料のインボイス契機で値上げ、値下げ
進行中のテナント契約について、インボイス開始を契機に価格改定するケースは少ない予想（不動産オーナーが免税でも消費税分を値下げしない。そのための6年間の経過措置です）。次の更新の時に価格改定を検討するケースが多いと思います。
次の更新の際に価格改定といっても、物価上昇があるので、テナントは今よりも賃料減額は無いと思っていただくのがいいと思います。
不動産オーナーさんは、物価上昇局面ですが、景気の先行きは不透明（むしろ下がる？）なので賃料値上げは容易ではないと思います。
・消費税の課税標準、仕入税額控除
消費税法が取引対価の額を強制しないです。オーナーとテナントが合意した金額でいいのです。
ただ、例えばオーナーとテナントで「税抜対価10万円と消費税相当額は免税事業者だから半分で5千円」、と謎な理屈で決めたところで、課税標準は105,000を110％で割り込ります。この場合、課税標準は95,454円になり、消費税10%相当額は9545円です。
（オーナーとテナントが消費税5000円ネと決めても、税務署は消費税を5000円と認めてくれませんです。勝手に税率を変えられないのです）
経過措置８０％の場合、上記の9545円×80%＝7636円が仕入税額控除の対象。非課税売上があるなどで全額控除できない場合、課税売上割合の論点などが出て来ます。
なんか、話が難しくなってきちゃったけど、今日はお疲れさまでした、わたし。
