武蔵小杉 「再開発その後」 勉強会へ

30.3.19 商工会議所主催の武蔵小杉再開発その後…の勉強会へ行ってきた!

1.武蔵小杉 ピカピカの街

武蔵小杉の再開発で、NECなど工場が多かった地域は、タワーマンションがたくさん立ち並ぶ風景に一変した。

反対側には、昔ながらのお店も残ってるけど、ピカピカの街は「スゲー。一回見たからもういい」って感じ。

人が多すぎてまだ買い物がしずらく、競合して値下げではなく品揃えをはずして価格競争をしない戦略の店が多いみたいだった。

立地的に優れてるし川崎市も力を入れてるので、まぁ住むには便利なんじゃないの…子供も多いし。

2.デペロッパーくん勇者への道

武蔵小杉の再開発前、企業にとって、工場移転などにより工場用地をどうするか考えていた。もしかしたら、不動産デペロッパーに工場移転を勧められたのかもしれない。

不動産デペロッパーは工場用地を手にいれた!

不動産デペロッパーは更に地権者からも周辺土地を購入or換地により広い土地を手にいれた!

不動産デペロッパー会社はレベルが上がった!

不動産デペロッパー会社は、川崎市に高いタワーマンションを作る許可をもらいに出掛けた。

デペロッパーは、建物の高さ制限があることを知った。

デペロッパーは川崎市と相談し、タワーマンションの足元に公園を作り、通行人も一部使ってよい場所をこしらえた。

みんなが使える公園は屋外なので天井がない。公園がなければ建てられた高さ相当を、タワーマンションの上部に乗っける許可をもらった!

トランプタワーが周りの容積率を購入したように、容積率ってヤツは何気に融通が利くよね。

デペロッパーは、タワーマンション前の歩道の一部も公共歩道に使ってもらうことにした!権利はタワーマンション所有者のまま。このため、更にタワーマンションが高く建てられることになった!

ビル風も発生したり、後から新たなタワーマンションが建ったので、最初の方に購入した方から富士山や花火が見えなくなったなどの文句をもろともせず、タワーマンションがどんどん建っていった!

まだ、建設は続いている!

デペロッパーはレベルが上がった!

3.タワマンの需要はいつまでも?

武蔵小杉は、民間業者が言い出しっぺの再開発なんだって。登戸のように、市町村主体ではないらしい。

東急がメインということもなく、三井、三菱などががっちりやっている模様です。

こんなに、住宅をどんどん作ってるけど売り切るの?タワマン節税だって、いつ税法のメスが入るか分からんよ?

今のところ、武蔵小杉のタワーマンションは売れているようだけも、今月に引き渡しとなるものや今建設中のものもあり。

そんなに住宅っている??そりゃー不動産の空室率が上がるよ!

こないだの東証IRフェスタで不動産投資信託(リート)の会社説明を聞いたけど、住宅はこれから微妙なんじゃないの。投資コスト回収に時間がかかりそう。つまり、価格競争になりそう。

4.新駅の経済効果

武蔵小杉では、民間業者が始めた再開発に川崎市も一緒に駅前開発をやったみたいね。

もともと、2003年に川崎市はJR横須賀線に、「武蔵小杉に新駅つくろ?」と誘致したところ、2010年に実現するというスピード結婚ならぬスピード新駅となったらしい。

当時はこんなに人口増加するとは想定外だったんだろう、武蔵小杉駅はぶっ混みってニュース見たよね。

これ、東急の話かと思ってたから東急の人へ「武蔵小杉もよろしく」と言ってしまったけど、これは私の認識不足でした…東急の人、ごめんね!

東急は武蔵小杉再開発で、人口増加となったけども乗降客数は5%しか増えてない。

超意外!だったけど、横須賀線の新駅のおかげで武蔵小杉は人口が増えたんだねぇ。

5.武蔵小杉 朝のラッシュ

ところで、武蔵小杉駅には、東急東横線、南武線、JR横須賀線と3路線利用なんだけども。何気にそれぞれが離れていて、乗り換えには時間がかかるよ。

南武線と横須賀線だと、10分近くかかるのでは?との情報もあり。朝の混雑時には、ダッシュ不可能なほど混むらしい。

武蔵小杉、おそろしいこ!

6.川崎市 便乗開発

武蔵小杉再開発で、川崎市もまちづくり便乗で頑張る。

消防署、図書館、ホール、老人施設を、再開発により移転させ、再開発後ももとの位置に戻さないスタイルとしたんだって。それぞれ、場所を交換するスタイル。

川崎市では、武蔵小杉再開発に伴って駅前をocr道路整備を実施。幹線道路の道幅拡員もやっている模様。

そこに住んでいた人の家はなくなっちゃうわけだけども。まずは説得してごねたら仕方なく収用になることもある、という結構穏やかなものみたいだった。

なお、収用になるので、ごねても値上げにならないらしいです。

投稿者: 小野寺 美奈

税理士。相続診断士。FP。 川崎市・東京多摩地方を中心にした、地域密着・現場主義。 税務の記事はご自身で税法を確認されるか個別に有料相談に来てくださいね。